Eigentumswohnung - Stimmrecht bei Rückstand beim Hausgeld

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23.02.2011 17:52 Uhr
(Letzte Überarbeitung: 03.11.2017 23:00 Uhr)
Bandmann & Kollegen (Rechtsanwälte & Fachanwälte), Cottbus
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Eigentumswohnung - Stimmrecht bei Rückstand beim Hausgeld

Führt der Rückstand beim Hausgeld zu einem Verlust des Stimmrechts?

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, welche Auswirkungen der Zahlungsverzug beim Hausgeld auf die Teilnahme bei der Eigentümerversammlung und das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers hat.  

Im speziellen Fall war in der Teilungserklärung geregelt, dass die Versammlung einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der dort stattfindenden Abstimmung ausschließen kann; der Betroffene hierbei kein Stimmrecht habe und mit vollständiger Zahlung der Rückstände die Wirkung obiger Beschlüsse entfalle.  

Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Versammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren.  

Die Klägerin, die aufgrund dessen nicht mehr an der Versammlung teilnehmen konnte, wandte sich dagegen und weiterhin gegen sämtliche nach ihrem Ausschluss gefassten Beschlüsse. Zu Recht, wie der BGH mit Urteil vom 10.12.2010 entschied.  

Zwar lasse das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 II 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen, Schranken ergeben sich jedoch für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung nach §§ 134, 138 BGB sowie §§ 307 ff. BGB bzw. § 242 BGB.

Die Gestaltungsfreiheit endet nach der Rechtsprechung des BGH jedoch dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung des Wohnungseigentümers ausgehöhlt wird. Erst recht ist nach Auffassung des BGH ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig, da dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen wird, sondern ihm darüber hinaus die Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen. Diese  fällt ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Lediglich, wenn auf andere Art und Weise eine geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann (z.B. bei  nachhaltiger und trotz Androhung des Ausschlusses andauernde erhebliche Störung der Versammlung), ist ein Eingriff in das Teilnahmerecht statthaft. Bei einem Zahlungsverzug von Beiträgen liegt ein erforderlicher versammlungsspezifischer Bezug nicht vor. Das gilt auch für den Fall eines erheblichen Beitragsrückstandes und der damit einhergehenden schwerwiegenden Pflichtverletzung.  

Der rechtsfehlerhafte Ausschluss der Klägerin stellt nach dem BGH einen so schwerwiegenden Verstoß dar, da Teilnahme- und Mitwirkungsrechte eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt werden,  so dass es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse bei einer Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitglieds die erforderliche Mehrheit gefunden hätten oder nicht. Die nachfolgend Beschlüsse der Eigentümerversammlung, d.h. die nach Ausschluss der Klägerin, gefassten Beschlüsse waren ungültig.

Fazit:
Selbst wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat, kommt u.U. eine Ungültigkeitserklärung in Betracht.

Rechtsanwältin Bandmann
Bandmann & Kollegen (Rechtsanwälte & Fachanwälte)

www.rechtsanwalt-bk.de

Frau Rechtsanwältin Bandmann hat den Titel "Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht" verliehen bekommen, ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im DAV und bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht und Pachtrecht in Cottbus oder Hoyerswerda.

Sie berät und vertritt Sie über die Region um Cottbus, Hoyerswerda, Spremberg, Weißwasser und Senftenberg in allen Fragen der Eigentumswohnung hinaus.

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Rechtsgebiete: 
Wohnungseigentumsrecht
Immobilien- & Wohnungseigentumsrecht
Mietrecht
Schlagworte: 
Wohnungseigentum
Wohnungseigentümer
Gemeinschaftsordnung
Stimmrecht
Rechtsanwalt Wohnungseigentum Cottbus
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