Darf der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen verhindern (Abrisskündigung andersherum)?

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24.01.2012 00:19 Uhr
(Letzte Überarbeitung: 09.08.2016 23:07 Uhr)
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Darf der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen verhindern (Abrisskündigung andersherum)?

Vermieter gegen Modernisierung:

In manchen Fällen ist eine größere Erhöhung der Miete gegen den Willen des Mieters schwer durchsetzbar. Eine Kündigung des Mieters scheut der Vermieter vielleicht bzw. kann sich rechtlich nicht damit durchsetzen. Insofern investiert der eine oder andere Vermieter nicht mehr in seinen Altbau bzw. will diese nicht auf einen aktuellen Stand des Wohnkomforts bringen. De facto will man damit einen Wegzug der Mieter provozieren und lässt die Wohnung verfallen.

Demgegenüber möchte mancher Mieter in Eigenregie und auf eigene Kosten Wohnkomfort nachrüsten bzw. dem aktuellen Standard anpassen. Hierzu bedarf es grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Im konkreten Fall hatte der Vermieter dies abgelehnt.

Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 14.09.2011 nun darüber zu befinden, ob dies rechtsmissbräuchlich ist.

Er führte im Urteil aus, dass der Vermieter der (Berliner) Wohnung grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung der Wohnung hat. Etwas anderes könnte z.B. dann gelten, wenn die Parteien hierzu etwas vertraglich vereinbart haben. Dies war nicht der Fall.

Umgekehrt hat der Mieter im Regelfall keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu den von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahmen – im konkreten Fall der Einbau einer Gasetagenheizung. Die Zustimmung liegt im Ermessen des Vermieters und kann vom Gericht nur darauf überprüft werden, ob sie rechtsmissbräuchlich ist.

Die Vorinstanzen hatten hier noch argumentiert, dass das Interesse des Mieters an der Modernisierungsmaßnahme das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegen müsse und nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen dürfte, die leicht wieder zurückgebaut werden können. Auf diese Argumentation ging der BGH nicht näher ein.

Der Mieterbund Deutschland kritisierte daher das Urteil und fürchtet, dass gerade in Berlin damit Altmieter durch zahlungskräftigere Neumieter verdrängt werden könnten. Dies ist sicher nicht von der Hand zu weisen.

Fazit:
Aus Mietersicht sollte m.E. daher rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden und ggf. unter Einschaltung eines mietrechtlich spezialisierten Anwaltes dann argumentiert werden, warum hier vielleicht doch ein Anspruch auf Zustimmung bestehen könnte. Ggf. lässt sich der Vermieter auf eine Anpassung des Mietvertrages oder Zusatzvereinbarungen ein, die dem Mieter dabei hilft.

Rechtsanwältin Bandmann (geb. Krönert)
Fachanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda

www.rechtsanwalt-bk.de

Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft insbesondere das Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht und Pachtrecht. Sie ist Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltsverein.

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Rechtsgebiete: 
Mietrecht
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Miet- und Pachtrecht
Schlagworte: 
Vermieter
Mieter
Kündigung
Modernisierung
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