Feuchtigkeit und Schimmelbefall in Mietswohnungen

Die Beweislast des Vermieters

Ein für Mieter wie für Vermieter gleichermaßen großes Problem ist Schimmel in der Wohnung. Nicht nur, dass Schimmelsporen in der Luft für erhebliche Gesundheitsgefahren sorgen, auch bei der Frage nach der Beseitigungspflicht besteht hohes Streitpotential.

Üblicherweise mindert der Mieter seine Miete wegen Schimmelbefalls und verweist darauf, dass der Vermieter diesen Mangel zu beseitigen hat. Dem gegenüber argumentiert der Vermieter damit, dass der Schimmel durch falsches Wohnverhalten des Mieters hervorgerufen und somit auch von diesem zu beseitigen ist. Problematisch dabei ist, dass der Schimmelpilzbefall grundsätzlich einen Mietmangel darstellt, der vom Vermieter beseitigt werden muss. Zudem trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeit nicht von außen eingedrungen bzw. im Mauerwerk aufgestiegen ist und dass das Gebäude dem Stand der Technik entsprechend frei von wärmetechnischen Baumängeln ist (vgl. LG Hamburg, 17.09.2009, Az. 307 S 39/09). Nur dadurch kann der Schluss gezogen werden, dass die Mieter keine übermäßigen Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen hätten durchführen müssen, was die Vermutung rechtfertigt, dass sie für den Schaden verantwortlich sind.

Im Streitfall muss aber der Vermieter den Beweis erbringen, dass nicht bauliche Mängel Ursache des Schimmelbefalls sind. Dies kann meist nur durch kostspielige Sachverständigengutachten geschehen. Erst wenn bauliche Mängel ausgeschlossen sind, wird das Lüftungsverhalten der Mieter untersucht.

Probleme entstehen auch, wenn sich Schimmel durch Tauwasser bildet. Meist bildet sich Tauwasser aufgrund von ungünstigen Wärmebrücken, insbesondere im Winter. Das AG Spandau (01.12.2010, Az. 4 C 380/09) stellte fest, dass das Vorhandensein einer Wärmebrücke immer einen Mangel im mietrechtlichen Sinn darstellt. Denn abgesehen davon, ob die Wärmebrücke durch mangelhafte oder fehlende Wärmedämmung hervorgerufen wurde, kann der Mieter immer davon ausgehen, dass er eine Wohnung ohne Feuchtigkeitsprobleme vermietet bekommt. Dabei ist es auch nicht relevant, ob der Vermieter alle Baunormen eingehalten hat, denn es kommt ausschließlich darauf an, ob der Zustand der Mietswohnung von der im Mietvertrag vereinbarten Beschaffenheit abweicht (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 536 BGB, Rn. 30, 206).

Hierbei hilft auch kaum der Verweis auf mangelhaftes Lüften durch die Mieter. Diese müssen lediglich in zumutbarem Umfang lüften und heizen. Wenn dann der Sachverständige feststellt, dass „bereits bei üblichem Raumklima … die Gefahr von Tauwasserbildung und in Folge die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht“ (AG Spandau a.a.O.), sind die Erfolgsaussichten mehr als schlecht.

Das AG Spandau musste auch darüber befinden, ob der Schimmel durch den Schlafzimmerschrank der Mieter hervorgerufen wurde. Hierbei reicht es jedoch aus, dass dieser Schrank mit einem Abstand von 5,5 bis 6 cm zur Außenwand aufgestellt wurde. Denn der Mieter darf natürlich seine Möbel an den Außenwänden der Zimmer aufstellen. Dies ist vom vertragsmäßigen Gebrauch gedeckt.

Für den Vermieter bleiben daher wenige Möglichkeiten. Wichtig erscheint es, bereits bei Abschluss eines Mietvertrages konkret auf das Verhalten der Mieter hinzuwirken. In Betracht kommt bspw. ein Hinweis auf neue Fenster und damit verbunden auf ein gesteigertes Lüftungsverhalten oder der Hinweis, einen gewissen Abstand massiver Möbel von den Außenwänden einzuhalten. Inwieweit solche Absprachen letztlich vor Gericht Bestand haben werden steht auf einem anderen Blatt.

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