Verwertungskündigung (Abrisskündigung) bei Wohnraummiete - Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 09.02.2011 (Az. VIII ZR 155/10) die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung, oft als Abrisskündigung bezeichnet, präzisiert.

Die beklagte Mieterin war seit 1995 Mieterin der Wohnung. Die Eigentümerin wechselte und damit auch das Konzept. Angedacht war der Abriss der in den 30-iger Jahren in einfacher Bauweise errichteten Häuser und die Errichtung moderner, geförderter Mietwohnungen. Teilweise wurde dieses Konzept bereits umgesetzt.

Die beklagte Mieterin war als letzte von 9 Mietern in einem der Wohnblöcke verblieben und hatte so den Abriss verhindert. Die Vermieterin kündigte unter Verweis auf § 573 II Nr. 3 BGB und erhob anschließend Räumungsklage.

Das Amtsgericht lehnte die Räumungsklage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieterin wurde vom BGH abgelehnt.

Der zuständige Senat des BGH führte aus, dass die von der Eigentümerin geplanten Baumaßnahmen eine im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes darstellen würde. Die Entscheidung der Vermieterin ist vernünftig und nachvollziehbar. Der Gebäudezustand war baulich schlechten Zustands bzw. genügte modernen Wohnvorstellungen in mehrfacher Hinsicht nicht mehr. Dem konnte nur durch einen kompletten Neubau abgeholfen werden.
Auch bei einer Abwägung des Bestandsinteresses der Mieterin mit den Belangen der Vermieterin überwiegen letztere. Die Vermieterin würde erhebliche Nachteile erleiden, da auch bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen kein zeitgemäßer Zustand der Wohnung erreichbar sei. Ihr ist daher eine weitere Bewirtschaftung nicht zuzumuten. Die Kündigung des Mietvertrages hat daher Bestand und die Mieterin muss ausziehen.

Fazit:
Als Vermieter sollte bei Ausspruch einer Verwertungskündigung das Konzept transparent und konkret dargestellt werden und bereits für den Ausspruch der Kündigung anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.
Umgekehrt sollte der Mieter anwaltlich überprüfen lassen, ob der Vermieter die hohen Anforderungen an die Formalien der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages eingehalten hat und so seine Verhandlungsposition verbessern. In vielen Fällen einer Abrisskündigung kann so eine Übernahme von Kosten oder sonstige geldwerte Leistungen im Wege einer Einigung der Parteien erreicht werden.
 
Rechtsanwältin Krönert
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Frau Rechtsanwältin Krönert hat den Kurs zur Erlangung des Titels Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht erfolgreich abgeschlossen und bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht, WEG-Recht, Maklerrecht und Pachtrecht. Das WEG-Recht beschäftigt sich mit Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht bzw. die Eigentumswohnung, egal ob ein Streit über das Sondereigentum, mit dem Verwalter, der Eigentümerversammlung oder Dritten. Zum Mietrecht gehören Fragen wie etwa Gestaltung Mietvertrag, Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Kündigung oder Abmahnung, Schimmelbefall bzw. Mängel der Mietsache und daraus resultierende Mietmängel bzw. Mietminderung.

Sie ist weiterhin berechtigt, den Titel Fachanwalt für Verkehrsrecht zu führen.

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