Fachartikel zum Thema Mietrecht

In manchen Fällen ist eine größere Erhöhung der Miete gegen den Willen des Mieters schwer durchsetzbar. Eine Kündigung des Mieters scheut der Vermieter vielleicht bzw. kann sich rechtlich nicht damit durchsetzen. Insofern entscheiden sich manche Vermieter dazu, nicht mehr in ihre Altbauwohnungen zu investieren bzw. diese nicht auf einen aktuellen Stand des Wohnkomforts zu bringen. De facto will man damit einen Wegzug der Mieter provozieren.

Demgegenüber möchte mancher Mieter in Eigenregie und auf eigene Kosten Wohnkomfort nachrüsten. Hierzu bedarf es grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Im oben genannten Fall hatte der Vermieter dies abgelehnt.

Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 14.09.2011 nun darüber zu befinden, ob dies rechtsmissbräuchlich ist.

Die Beweislast des Vermieters

Ein für Mieter wie für Vermieter gleichermaßen großes Problem ist Schimmel in der Wohnung. Nicht nur, dass Schimmelsporen in der Luft für erhebliche Gesundheitsgefahren sorgen, auch bei der Frage nach der Beseitigungspflicht besteht hohes Streitpotential.

Jemand steht auf ihrem gemieteten Parkplatz bzw. Stellplatz?

In vielen Innenstädten ist die Parkplatzsituation schwierig und haben deshalb Privatpersonen und Firmen Parkplätze angemietet. Um so ärgerlicher ist es dann, wenn Dritte diese Parkplätze kostengünstig nutzen und man selber wieder auf die Suche geschickt wird.

Wie kann man darauf reagieren?

1) Oft wird mit dem Abschleppen gedroht. Kennen Sie aber ein Abschleppunternehmen? Was ist, wenn der Unberechtigte bis dahin weggefahren ist oder er das Auto nicht auslöst. Muss man dann als Auftraggeber für die Kosten des Abschleppunternehmers haften?

Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei möblierter Wohnung

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwiefern eine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung in Betracht kommt, d.h. ob und in welcher Weise die Möblierung dabei zu berücksichtigen ist.  

Mietrecht: Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung als Kündigungsgrund?
 
Viele Selbständige benötigen keine Geschäftsräume, sondern arbeiten stattdessen von zu Hause aus (home office). Dabei kann es sich jedoch um eine Zweckentfremdung von Wohnraum handeln, wobei zwischen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und einzelvertraglichen zivilrechtlichen Regelungen zu unterscheiden ist. Während öffentlich-rechtliche Vorschriften regeln, dass Wohngebiete keine Gewerbegebiete sind, also in einem reinen Wohngebiet nicht einfach ein Gewerbe eröffnet werden darf, stellen nichtgewerbliche (d. h. Selbständige/Freiberufliche) jedoch grundsätzlich keine „Zweckentfremdung“ von Wohnraum dar.
 

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwiefern eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung auch ohne vorherige Ankündigung zulässig ist.  

Dem lag zu Grunde, dass der Vermieter zunächst Modernisierungsmaßnahmen (Einbau eines Fahrstuhls) angekündigt hatte. Nachdem der Mieter jedoch Widerspruch erhoben hatte, nahm der Vermieter die Modernisierungsankündigung zurück. Gleichwohl ließ er den Fahrstuhl einbauen. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter sodann die Grundmiete auf Grund der ihm entstandenen Kosten für den Einbau des Fahrstuhls. Da der Mieter jedoch die Mieterhöhung nicht zahlte, erhob der Vermieter Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages.  

Am 02.03.2011 entschied der BGH, dass der Vermieter einen entsprechenden Anspruch hat.  

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, welche Auswirkungen der Zahlungsverzug von Hausgeld auf die Teilnahme und das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers hat.  

Im speziellen Fall war in der Teilungserklärung geregelt, dass die Versammlung einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme und der Abstimmung ausschließen kann; der Betroffene hierbei kein Stimmrecht habe und mit vollständiger Zahlung der Rückstände die Wirkung obiger Beschlüsse entfalle.  

Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Versammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren.  

Unternehmensnachfolge?

Für den Gründer und langjährigen Geschäftsführer ist es nicht einfach zu akzeptieren, dass er ersetzbar sein sollte, wenn das Unternehmen eine Chance haben soll. Sicher verdrängt man solche Gedanken, aber es ist besser rechtzeitig diese Fragen anzugehen, als das Unternehmen im wahrsten Sinne des Wortes mit ins Grab zu nehmen.

Da es nicht einfach ist, einen geeigneten Nachfolger zu finden, muss frühzeitig damit angefangen werden. Der Nachfolger muss aufgebaut und eingeführt werden.

Dabei sind eine Vielzahl von Fragen aus den Bereichen des Familienrechts, Gesellschaftsrechts, Steuerrechts und Mietrechts zu klären. Mit den finanzierenden Banken ist über die Fragen der persönlichen Sicherheiten und langfristigen Finanzierung zu sprechen.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 09.02.2011 (Az. VIII ZR 155/10) die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung, oft als Abrisskündigung bezeichnet, präzisiert.

Schadenersatz bei Dachlawinen

Im Winter kommt es regelmäßig zu Abgängen von größeren Schnee- und Eismassen von Dächern. Treffen diese einen abgestellten PKW, so liegt der Schaden oft bei mehreren Tausend Euro und es folgt ein Streit zwischen dem Gebäudeversicherer und dem Geschädigten.

Das Landgericht Detmold hat mit Urteil vom 15.12.2010 eine Haftung von 50 % bestätigt und eine besondere Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers bei für Mieter eingerichteten Parkplätzen bejaht.
Bei entsprechenden Witterungsbedingungen sind Maßnahmen zur Sicherung der auf den vermieteten Flächen abgestellten PKW zu treffen, z.B. Sperrung der Parkplätze und Aufstellen von Warnhinweisen.

Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter verschiedene Fristen einzuhalten. Mieter sollten über diese Fristen informiert sein und die Einhaltung überprüfen, da die Ansprüche des Vermieters mit Nichtbeachtung der Fristen teilweise nicht durchsetzbar sind.

Betriebskostenabrechnung für Wohnraum – Mieter sollten auf die Fristen achten!

Bei der Abrechnung über die im Rahmen eines Mietverhältnisses angefallenen Betriebskosten haben Vermieter, aber auch Mieter eine Reihe von Fristen zu beachten. Folge der Nichteinhaltung dieser Fristen ist teilweise der Verlust von Ansprüchen und Rechten.

Abrechnungszeitraum

In seinem Urteil vom 25.10.2006 (BGH VIII ZR 102/06) hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch die Vermieterin wegen vom Mieter zu Unrecht einbehaltener Nebenkostenvorauszahlungen wirksam ist, auch wenn der Mieter in dieser Frage vom Mieterschutzverein falsch beraten wurde.

Urteil vom 25.10.2006